2017年08月04日

マンションマーケット

最近よく新聞やニュース等で取り上げられているのが、『AI』(人工知能)ですね。

自動車産業では、自動運転 家電産業では、家電利用のオートメーション化等

AIは多岐に渡りこれからの産業の中心となるのではないでしょうか。

では我々不動産業者にとって『AI』はどの様に利用されるのでしょうか?

まず考えれるのが『不動産査定』です。

市場価格は?売行きは?

今までは街の不動産屋さんに査定をお願いするか大手不動産仲介業者へ査定するかでした。

『いくら位で売れるのか』は不動産業者が、対象不動産の法令上の制限等と近隣売却事例を基に算出しています。

「〇〇町でしたら、先日南向きの物件で〇〇〇〇万円でしたので・・・」
「△△マンションでしたらu単価〇〇万円位ですが・・・」等

不動産業者が独自で持っている相場観であったり、売却事例集であったりです。

これらは不動産業者しか判らない情報から算出しています。

ここに悪意(法律用語ではなく)がないのが、前提です。

つまり客観性はありません・・・

価格に関しては『客観性』が求められているのではないでしょうか?

ここで一つ『マンションマーケット』ってサイトがあります。

https://mansion-market.com/

マンションの場合にはあまり法令上の制限は中古マンションの場合には調査対象となりません

つまり成約事例が一般市場価格の指標となります。

不動産業者はこの成約事例は公表していません。
(個人情報上の問題等もありますので)

マンションマーケットさんはこれらを公表されていますが・・・

住宅流通機構のをそのまま平米単価で出されているだけではないでしょうか?

例えばマンションマーケットさんのページのなかに、こんなのがあります。

https://mansion-market.com/mansions/detail/81580

新金岡第6次・第7次・第8次住宅
890万円〜1,050万円※平成29年8月4日現在

新金岡第6次〜8次住宅は新金岡町4丁3番にある公団住宅ですが・・・

6次・7次は間取りは同じですが・・・棟の階数が違います!
8次に至っては間取りもエレベータ有です。

不動産業者から見れば納得良くマンションもあれば新金岡第6次〜8次住宅の様に矛盾を感じるモノもあります。

正確ではないと言う事です。

ひとつの指標としてお考えになるのは良いと思いますが、
この情報だけを鵜呑みにするのは少し危険ではないでしょうか?

不動産業界でも『AI』を活用して、価格の客観性を持って
所有者様がご納得される価格提示が出来る事が早く訪れればいいですね

また我々不動産業者としても積極的に導入を心がける必要性があります。

posted by HOASHI at 15:13| Comment(0) | 知って得する不動産豆知識

2017年07月28日

専有部分と駐車場が同じ税額

マンションの居住部分と駐車場が同じ税率はおかしい?で東京都を提訴

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170727-00000084-asahi-soci

マンション(区分所有)の固定資産税は専有している居住部分と

土地を含めた建物共有部分の各割合に応じて課税されます。

駐車場は共有部分に属するモノと駐車場権利付(共有ではなく区分所有者に権利を有するモノ)に分れます。

この場合の駐車場とは駐車場権利を指しています。

駐車場には当然トイレやキッチン等の設備はありません。

またコンクリート仕上げになっているのが多く、居住スペースと同じって言うもの確かに『おかしな税』になっています。

この裁判はある意味、今後の固定資産税の評価に一石を投じる事になるかもしれません。

新築戸建を建てられた方からたまに『どうしたら固定資産税安くなる?』ってご質問頂きますが

各市町村は固定資産税に対してある程度の指標がある為、

例えば『これ安い素材を使っているから・・・』はあまり意味がありません

カーポートやバルコニーテラス等は付いている付いていないで年間100円程の税額は変るかもしれませんが、固定資産税課が調査に来た後につけても別途に行かなければならない等、その費用が余分に掛かる場合がありますのでご注意ください。
posted by HOASHI at 19:24| Comment(0) | 知って得する不動産豆知識

2017年06月18日

迷子の不動産

6月14日水曜日の日経新聞のトップに『行政の不動産情報統合』とありました。

なんでも全国に土地の登記が2億3000万件 建物の登記が3000万件

50年登記変更がないのが、都市部で6.6% 中小都市・中山間地域では26.6%

所有権移転する原因は『売買』・『贈与』・『相続』等があります。

売買の場合には通常は残代金決済時に移転を致しますので、登記がなされないと言う事はありません

贈与の場合にも、贈与を受けた時点で登記を行いますが

相続の場合には、被相続人から相続人に権利が移っても登記の義務はありません
「売買も贈与も登記の義務はありません」

また住所を移転しても登記する義務はありません

ではなぜ『登記』をするのでしょうか?

登記は第3者に対しての対抗要件とも言えます。

例えば 山田さんから田中さんは贈与を受けましたが、田中さんは登記をしませんでした

山田さんは贈与したのに、善意第3者の鈴木さんへ売買してしまいました。

田中さんは贈与を受けたと主張しても、鈴木さんから取り戻すのは難しいです。

つまり登記は『この土地は私のモノ!』と名札を付ける様な感じです。

相続の場合には被相続人はこの世にはいませんので、売却する事もできません

では移転登記がされていない不動産の『真の所有者』はどの様にして判るのでしょうか?

登記からは推察できません。

不動産には固定資産税がかかるモノには各自治体が名寄帳を元にどなたが納税するかを管理致します。

つまり各自治体は『真の所有者』が判っているけど、法務局は判っていないので

この情報を一元化する案です。

是非実現すべきです!

隣地所有者が判らなければ、境界も判らない土地の場合誰と話ししていいのか判りません

また建物が倒壊してシロアリの被害が出ている場合でも同じです。

登記の性質上現行法では限界があり、自治体に申し出しても当然教えて頂けません。

弁護士の依頼して、裁判するしか方法がありません

費用負担も掛かれば、当人同士の関係も悪化してしまいます。

『迷子の土地』は不動産の活用の妨げになっているのは事実です
posted by HOASHI at 15:00| Comment(0) | 知って得する不動産豆知識